No passado dia 25 de setembro foi anunciado um novo pacote de medidas para a habitação, chamado de Construir Portugal. Ao ritmo de um por ano, estes pacotes vão-se sucedendo, na mesma medida em que os preços continuam a aumentar. E existem várias razões para isso.
Por Pedro Brinca *
Tipicamente as medidas com menor resistência política são as que fomentam o acesso através do estímulo da procura, como isenções fiscais e garantias públicas para jovens. Só que há um problema. Este tipo de políticas não aumenta o número de casas. O que faz é tirar casas de uns para dar a outros. Porque o número de casas continua o mesmo. É mais fácil (ou menos difícil) agora para os jovens comprar casa e mais difícil para os que não são jovens, porque os preços também respondem ao aumento da procura. A única maneira de evitar isto é mesmo haver mais casas.
Haver mais casas não significa necessariamente haver mais construção. A razão pela qual o governo intervém no mercado da habitação é porque o direito à mesma está na Constituição. Mas quando se discute isto, convém que se leia o artigo em causa. Porque o mesmo determina que a existência de uma rede adequada de transportes é uma condição necessária das políticas de habitação. Trocado por miúdos, se por exemplo a rede do metro de Lisboa não acabar em Odivelas mas for até Famões, o leque de habitação disponível para quem trabalha em Lisboa expande-se de forma significativa.
Dito isto, para que haja um mínimo de sustentabilidade na expansão dos transportes públicos de massa, também é preciso que exista uma elevada densidade habitacional. Se a matriz de construção predominante em Famões for de vivendas, é natural que a lógica de custo/benefício dos transportes públicos em massa se altere. Quando aterro em Lisboa, a sensação que tenho é bem diferente da que quando aterro em Tóquio ou São Paulo, em que vejo um mar de arranha-céus a perder de vista. O que se vê são muitos terrenos sem construção e muitas zonas de baixa densidade urbana. 75% dos novos licenciamentos são para vivendas. É preciso inverter isto. Com a saída do aeroporto de Lisboa para Alcochete, abre-se uma oportunidade única para a construção em altura naquela que é, provavelmente, a zona com melhores infraestruturas em massa do país. E o princípio é claro: como a própria Constituição prevê, é preciso integrar as políticas habitacionais com as políticas de transporte e com as políticas de urbanismo.
Mas construir será sempre mais caro se os custos com a mesma aumentarem sistematicamente mais do que o resto dos bens e serviços na economia. Cerca de 30% do custo da construção é mão de obra. E em particular mão de obra cujo preço está perto do salário mínimo. Ora se temos o salário mínimo a subir a mais de 8% ao ano nos últimos 10 anos, é normal que construir fique mais caro relativamente ao resto. Sem pôr em causa a bonomia e justiça das subidas do salário mínimo, se queremos estabilizar os preços da construção, é óbvio que é preciso equilibrar por via fiscal o aumento dos custos.
Isto consegue-se não apenas através de benefícios fiscais. Mas por exemplo através da agilização dos licenciamentos. Tempo é dinheiro, e há muito que se se perde precisamente por processos ineficientes e demorados. Consegue-se também através da constatação que muitos dos requisitos da construção são desajustados e anacrónicos. Faz sentido querer habitação a preços acessíveis no centro de Lisboa, em áreas bem servidas por transportes públicos de massa, e obrigar à construção de lugar de garagem? Ou como era até 2024, ter de ter banheiras e bidés?
Este pacote de medidas agora anunciado pelo governo é diferente, para melhor, porque foca-se precisamente em trazer mais casas para o mercado. O IVA a 6% será porventura a medida mais forte porque se traduz num forte decréscimo dos custos da construção. Assim como o apoio para alojamento temporário para trabalhadores da construção. Os benefícios fiscais para inquilinos e senhorios atuam sobre a procura, mas também sobre a oferta. Portugal é dos países com menor percentagem de colocação no mercado de arrendamento de segundas habitações. O incentivo dado pode ajudar a que mais casas entrem no mercado para este fim. Agilização e redução da burocracia ajuda a que sejam construídas mais casas e mais depressa, com menor custo.
* Economista. Artigo publicado originalmente no site Confidencial Imobiliário.
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