Crise da habitação

A crise da habitação afirmou-se como um problema estrutural de gravidade socioeconómica. A análise dos dados deste setor revela um país de preços elevados e uma dissociação profunda entre o mercado imobiliário e a capacidade financeira das famílias. Este desfasamento, sustentado por indicadores nacionais e internacionais, coloca Portugal numa posição singularmente desfavorável no contexto europeu.

Por Diogo Fernandes Sousa *

Em 2025, o preço das habitações registou uma subida de 16,8% face ao ano anterior, atingindo um valor mediano de 2076 euros por metro quadrado. No final desse mesmo ano, Portugal apresentou a segunda maior subida de preços da União Europeia (18,9%), muito acima da média comunitária de 5,5%. Esta dinâmica inflacionista é expressiva e desproporcionada. A Comissão Europeia estima que o mercado imobiliário português esteja sobrevalorizado em cerca de 35%, o valor mais elevado da Zona Euro. Em termos simples, os preços praticados afastaram-se de forma significativa dos fundamentos económicos que deveriam sustentá-los.

Todavia, o elemento mais crítico desta equação reside na relação entre preços e rendimentos. A chamada “taxa de esforço”, indicador que mede a percentagem do rendimento familiar destinada à habitação, ultrapassa em várias cidades portuguesas níveis incomportáveis. Em Lisboa, pode atingir os 113% do rendimento médio; no Funchal, 102%; em Faro, 97%. Estes valores elevados são economicamente insustentáveis, implicando que uma família média não consegue, em termos realistas, suportar os custos de habitação sem comprometer outras despesas essenciais.

O problema agrava-se quando analisado numa perspetiva temporal. Na última década, os preços das casas em Portugal aumentaram cerca de 135%, enquanto os rendimentos médios cresceram apenas 33%. Esta divergência traduz-se numa deterioração da acessibilidade habitacional. Não surpreende, por isso, que Portugal tenha sido classificado pela OCDE como o país com pior acesso à habitação entre os seus membros, apresentando um índice de acessibilidade 50% superior à média da Zona Euro. Em termos absolutos, o índice nacional atingiu 157,7 pontos, ou seja, o valor mais elevado desde 1995.

Importa sublinhar que esta crise não decorre exclusivamente de um défice quantitativo de habitação. Portugal apresenta, paradoxalmente, um número elevado de casas por habitante. No entanto, cerca de 30% do parque habitacional encontra-se devoluto, subutilizado ou afeto a usos não permanentes, como habitação secundária ou alojamento turístico. Esta ineficiência na utilização do edificado existente retira pressão do lado da oferta efetiva, agravando a escassez no mercado de arrendamento e compra para residência permanente.

Simultaneamente, o país dispõe de um dos mais reduzidos parques de habitação pública da Europa, apenas cerca de 2% do total, face a uma média europeia entre 8% e 12%. Esta limitação expõe as famílias quase exclusivamente às flutuações do mercado privado, sem mecanismos de amortecimento social. Acresce que o setor da construção enfrenta constrangimentos desde a escassez de mão-de-obra até à morosidade dos processos de licenciamento, estimando-se um défice entre 150 mil e 200 mil habitações para responder à procura atual.

A especificidade do caso português reside ainda na conjugação de fatores que intensificam a pressão sobre os preços. A procura externa mantém-se resiliente, alimentada por investidores e reformados estrangeiros com maior poder de compra, capazes de absorver valores inacessíveis para a maioria da população nacional.

No plano comparativo europeu, enquanto países como a Finlândia registaram quedas nos preços (-3,1%), Portugal destacou-se pela rapidez e intensidade da valorização imobiliária. Na última década, os preços nacionais aumentaram cerca de 180%, face a uma média europeia de 64,9%. Este diferencial não pode ser interpretado como um sinal de vitalidade económica, pois constitui um indício claro de desequilíbrio estrutural.

O impacto social desta realidade demonstrava que, no início de 2025, cerca de 80% da população portuguesa manifestava insatisfação com os custos da habitação, o que se traduz no valor mais elevado entre os países desenvolvidos. Este dado traduz uma perceção generalizada de injustiça e exclusão, particularmente entre os jovens e a classe média, para quem o acesso à habitação se tornou um objetivo quase inatingível.

Em síntese, a crise da habitação não pode ser reduzida a uma narrativa de mercado em crescimento. Os números demonstram que esse crescimento é, em larga medida, disfuncional e socialmente regressivo. A persistência desta trajetória compromete a coesão social e a sustentabilidade económica do país, ao limitar agravar desigualdades sociais e dizimar a possibilidade de emancipação dos jovens, bem como a sustentabilidade do orçamento familiar da classe média.

Negar a gravidade do problema seria ignorar evidências empíricas. Mais do que um desafio setorial, a habitação tornou-se um dos principais testes à capacidade de governação e de regulação. E, à luz dos dados disponíveis, esse teste está ainda insatisfatório.

* Escritor do Livro “Rumo da Nação: Reflexões sobre a Portugalidade”