Sinais de reversão da suavização da subida de preço

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Atividade imobiliária (imagem genérica).

Os últimos dados do Índice de Preços Residenciais, apurado pela Ci, mostram que em fevereiro deste ano o mercado teve uma valorização de 0,6%. Olhando para a variação a 12 meses, o índice passou de 18% para 11%, sete pontos abaixo do patamar observado no final de 2022. No entanto, olhando para uma variação a três meses, o índice registou uma subida de 3,6%, um valor que representa uma forte aceleração face aos 0,3% que se registava há pouco tempo, em novembro.

Por Ricardo Guimarães *

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Dito de outra forma, apesar do consenso estabelecido na opinião pública de que o mercado está a abrandar, os dados mostram sinais de reversão da suavização da subida de preços e esse é um facto ao qual, no atual quadro político e social, importa dar a devida atenção.

Notícias recentes indicam que em 2023 houve uma quebra de 18,7% no número de vendas, uma informação que vem reforçar o sentimento coletivo relativamente à expectativa de suavização dos preços. No entanto, a verdade é que essa é uma notícia requentada, traduzindo o comportamento que o mercado teve entre o final de 2022 e o começo de 2023 e ignorando que a segunda metade do ano de 2023 foi marcada por uma estabilização e mesmo ligeira recuperação no número de transações. Os dados SIR, e depois os do INE, mostram que logo a partir do 2º trimestre de 2023 as vendas estabilizaram em torno 33 mil (Continente), um número que se mantém no começo de 2024.

Ora, apesar de todas as adversidades, a forma como o mercado tem sucessivamente valorizado, assim como foi capaz de estancar a perda de procura, fá-lo apresentar-se como um chão sólido para a entrada em 2024, um ano no qual se antecipa um desagravamento nas condições de acesso ao crédito à habitação e de regresso progressivo da fatia da procura que foi mais penalizada pelo aumento dos juros.

Precisamente, os últimos dados do Portuguese Housing Market Survey mostram que os consultores imobiliários já sentem um aumento da procura, trazendo o indicador de expectativas relativo às vendas de volta para terreno positivo, depois de 16 meses em queda, numa recuperação no sentimento de mercado que é corroborada pelo comportamento do número de avaliações bancárias e mesmo do crédito concedido.

Chegados aqui, portanto, a perspetiva para o ano de 2024 parece ser de recuperação da dinâmica da procura e consequente estímulo da valorização do mercado.

Essas podem ser boas notícias mas, num ano marcado por eleições e num contexto de crise no acesso à habitação, o regresso ao “business as usual” pode ser o rastilho para o agravamento dos sinais de alerta já evidentes no sistema político nacional, cada vez mais alimentado por populismos de esquerda e de direita.

Os dados da presente edição mostram que na ARU de Lisboa a procura internacional e a procura por parte das empresas tiveram um comportamento estável ou mesmo positivo em 2023, em contraste com a procura nacional, que caiu em 23% (destaque para os compradores norte-americanos, cuja ligação a Portugal é crescente e autónoma de regimes especiais de atração de investimento, já agora, ao contrário dos chineses). Esses dados mostram como a resposta do mercado é assimétrica e implica políticas dirigidas.

Uma, frequentemente citada, é a simples dinamização da oferta, invertendo o gritante défice de construção atual. Os números são claros: nos últimos 10 anos Portugal construiu 17 fogos por mil habitantes, contra uma média de 45 na UE, e os países que observam atualmente descidas nos preços, não só construíram pelo menos o dobro de nós (destaca-se o Luxemburgo, com 77 fogos), como partem de níveis de preços mais elevados, não estando (ao contrário de Portugal) condicionados pelo impacto do aumento dos custos de construção na formação dos preços de venda.

Mas se o grande desafio é aumentar a oferta, outro igualmente importante é que a tal oferta seja acessível. E para isso importa a rápida implementação de todas as medidas que possam contribuir para desonerar a atividade de promoção e compra. Burocracia, fiscalidade e ordenamento. Urgentemente..

O nível de exigência é enorme, sendo acentuado pelas expectativas sociais e mediáticas de que novas políticas possam trazer resultados reais.

Em junho temos Europeias…

* Diretor da Revista Confidêncial imobiliário. Editorial publicado originalmente aqui.

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